近日，《英才》雜志記者對話老胡，文章《利潤暴增　胡葆森區(qū)域大佬的偏執(zhí)擴張》一經(jīng)刊發(fā)，即引發(fā)新一輪的網(wǎng)絡(luò)關(guān)注，新浪、財富人物等網(wǎng)站競先轉(zhuǎn)載。全文如下：

　　胡葆森把20世紀90年代中期稱為“最冷的冬天”。10年后二次面對行業(yè)低谷，他顯得從容了許多。

　　沃頓商學(xué)院校友論壇的午宴上，胡葆森落座的1號桌正對著主席臺，一群地產(chǎn)大腕們交談?wù)龤g。

　　午餐開始得晚，約好的采訪時間已經(jīng)到了，頭道菜卻剛上。就在《英才》記者以為采訪要被推遲時，短信傳來，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森已如約等候。

　　當《英才》記者提及今年建業(yè)出色的年報成績——銷售額和利潤分別增長77%和296%時，胡葆森不僅沒有大談經(jīng)驗，語氣里甚至帶了一點不好意思：“這不能說明什么。我們的基數(shù)小，所以增長比較快。我們還是資本市場的小學(xué)生?！?br />
　　要知道，同在香港上市的富力、SOHO、綠城、合生創(chuàng)展、碧桂園，去年的利潤增長全部為負數(shù)。

　　事實上，被胡稱作“小學(xué)生”的建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)17歲了，它的歷史幾乎和中國房地產(chǎn)行業(yè)的歷史一樣長。但在胡葆森眼中，只有十幾年歷史的中國房地產(chǎn)行業(yè)還遠未成熟：“M B A教材不會研究歷史不足20年的企業(yè)。沒有20年歷史、沒有經(jīng)歷過至少兩個行業(yè)周期，你是沒有資格談什么經(jīng)驗的?！?br />
　　建業(yè)至少已經(jīng)經(jīng)歷過一個完整的行業(yè)周期了。

　　胡葆森把20世紀90年代中期稱為“最冷的冬天”。那時候，建業(yè)剛剛成立，第一個項目還沒有盈利，就遇上長時間的宏觀調(diào)控。焦灼中熬過那個“冬天”，10年后二次面對行業(yè)低谷，胡葆森顯得從容了許多。

　　一方面，建業(yè)已經(jīng)在2008年6月上市，給自己成功披上了一件保暖衣；另一方面，與上一個“冬天”相比，2008年的行業(yè)低谷短暫得簡直稱不上“冬天”。而今年春天，地產(chǎn)市場從冰點到沸點的瞬間轉(zhuǎn)換，速度又快得詭異。

　　有觀點認為，這是因為中國的地產(chǎn)商們變得越來越聰明了——當市場蕭條跡象乍現(xiàn)，他們就主動跳出來唱空，從“拐點論”到“百日大限論”，無非希望引起政府重視。就像聰明的孩子，父母責罰的手剛剛舉起，他們就大聲呼痛，以博得父母較輕的懲戒。

　　“這跟中國社會的特點有關(guān)”，胡葆森這樣對《英才》記者評價：“在中國，當一個經(jīng)濟問題不是熱點問題時，政府不會管它，任由它自由發(fā)展；但是，一旦這個經(jīng)濟問題成為民眾長期討論的熱點、成了社會問題，政府就會采取措施。房地產(chǎn)市場就是這樣。所以，中國房地產(chǎn)市場的走勢不能單純從經(jīng)濟學(xué)角度判斷，這個市場是政策市?！?br />
　　做對了三件事

　　作為地產(chǎn)企業(yè)，如果不能跟資本市場完美對接，未來的命運一定是被邊緣化。

　　在這個無法以經(jīng)濟學(xué)常理來推測的市場中，胡葆森認為自己做對了三件事：與凱德合作，上市，謹慎買地。

　　今年54歲的胡葆森，從念中學(xué)、下鄉(xiāng)插隊、讀大學(xué)到工作，沒有離開過河南。

　　1982年被派往香港工作時，這個河南人穿著最土氣的衣服、吃著最便宜的工作餐，卻能說一口流利的英語——他在鄭州大學(xué)念的是英語專業(yè)。

　　到香港的第十個年頭，攢了幾萬元錢的胡葆森決定下海。他選中的生意是炒樓花。幾萬元當然不夠，胡葆森“向朋友借了幾十萬，一年之后，就賺回了1000多萬。”說起來很輕松，但可以想見，一個僅有數(shù)萬元存款的人，卻能借來幾十萬，其人緣和信譽，可見一斑。

　　這一點在建業(yè)上市時再一次被證明。建業(yè)上市沒有趕上地產(chǎn)業(yè)最好的時光，但它的陣勢卻稱得上輝煌。在香港公開招股時，柳傳志、潘石屹、王石、李思廉、任志強、馮侖、方風雷等商界風云人物悉數(shù)到場，被媒體戲稱為“八星助陣”。其中不少人還以個人名義認購了上千萬美元的建業(yè)股票。

　　1992年，胡葆森創(chuàng)立了建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。這是一個艱難的選擇。有人說，河南是塊投資的“鹽堿地”，但在鹽堿地里長大的胡葆森說：“正因為喝不慣鹽堿水的人都不來，才給了喝慣這種水的我一個機會?！?br />
　　成立最初，建業(yè)是與建行合資的。1994年，國家要求金融機構(gòu)退出實業(yè)經(jīng)營，胡葆森只好買下建行所持的建業(yè)股份，百分之百持有。這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)并不是他想要的。胡葆森一直認為，作為地產(chǎn)企業(yè)，如果不能跟資本市場完美對接，未來的命運一定是被邊緣化。而一家百分之百私人持股的公司，顯然很難上市。

　　據(jù)說，在華潤收購萬科股份后，胡葆森曾羨慕地跟王石說：“如果華潤愿意買建業(yè)，我愿意出售50%的股權(quán)。”

　　2006年，胡葆森終于找到了一個“最合適的投資者”。在他的好友、高盛高華證券董事長方風雷的引薦下，胡葆森與新加坡嘉德置地總裁廖文良很快談妥，由嘉德的中國區(qū)子公司凱德置地以戰(zhàn)略投資者身份進入建業(yè)，取得29.75%的股權(quán)，作價6.01億元人民幣。整個交易只用了45天就完成了。

　　引入凱德置地無疑是胡葆森為建業(yè)上市準備的一個重要砝碼。不過，在胡看來，凱德給建業(yè)帶來的還有很多“綜合性收益”：“凱德和建業(yè)的風格都是穩(wěn)健型的，在這一點上我們很一致。在房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的品種、產(chǎn)品形態(tài)上，凱德又正好和我們形成互補。”

　　堅持在2008年上市，也是一個需要勇氣的決定。由于全球金融危機和房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，建業(yè)此次的融資數(shù)目比計劃縮水了1億多美元。不過，胡葆森表示“抉千斤之貨者，不計缽兩之爭”。

　　上市之后，建業(yè)一口氣在河南的二、三線城市拿下5塊地——“剛上市、有錢”固然是一個原因，但另一個更重要的原因是，在行情低迷時拿地，成本肯定是最低的。此前，在地價偏高的2006年底到2008年6月，建業(yè)沒有拿過一塊地。

　　對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，胡葆森的態(tài)度是：“長期樂觀、短期謹慎?！?br />
　　長期來看，中國宏觀經(jīng)濟的基本面還是好的，城市化也是一個長期的過程。20年以后，中國的城市化可能還不到70%?！叭珖骄≌a(chǎn)業(yè)化率要達到60%以上，20年恐怕都不行，更何況還有縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)呢。大勢誰也不可逆，誰也不能阻攔中國的城市化進程”；但短期要謹慎，“寧肯拿回來的錢在賬上趴著，也不要一下子花完?！?br />
　　這一點，有案例可以對照。同處河南的鑫苑地產(chǎn)，比建業(yè)早半年上市，上市后立刻開始在全國范圍快速、高價拿地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，鑫苑上市籌到的資金幾乎全部花在買地上，而到了2008年底的行業(yè)低谷，它手中的土地價格幾乎跌去一半。胡葆森掛在嘴邊的一句話是：“冬天買地、夏天賣房?！钡览砗芎唵?，但要在冬天里有錢買地，就不那么容易做到了。

　　后天很美好，但活過明天更重要。

　　做深做透的風險

　　他提出“深耕河南”、“造福中原人民”的時候，不少人覺得這只是一個政治噱頭。

　　馮侖曾說：“全國化房企學(xué)萬科，區(qū)域化房企學(xué)建業(yè)。”

　　胡葆森是“省域化”概念的最早提出者，他提出“深耕河南”、“造福中原人民”的時候，不少人覺得這只是一個政治噱頭。但胡葆森認為，省域化戰(zhàn)略其實首先保證的是經(jīng)濟利益：“全國到處跑的企業(yè)，可能比我多賺幾個億，但在區(qū)域影響力上，肯定不如我。他們的目標客戶群不穩(wěn)定，對某個城市發(fā)展的影響力也小。跟這樣的企業(yè)相比，用不了10年，大家就會發(fā)現(xiàn)，我們更能夠?qū)崿F(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙重成果?！?br />
　　按照建業(yè)的內(nèi)部規(guī)劃，胡葆森心中的“河南”，不只是地理概念上的河南。以鄭州為圓心，半徑數(shù)百公里的區(qū)域，都在建業(yè)的戰(zhàn)略地圖中。目前建業(yè)地產(chǎn)的活動范圍在半徑300公里的圓內(nèi)，按照計劃，5年之后，這個圓的半徑將擴大到350公里；10年之后，400公里。那時候，這個圓實際上已經(jīng)把濟南、太原、西安等城市都包括了進來，常住人口約3億。“3億人的市場還不足以培養(yǎng)一個大型房地產(chǎn)企業(yè)嗎？”

　　然而，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，建業(yè)的這個“圓”畫得未免有點過于理想化了。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對《英才》記者說：“鄭州是河南的省會，所以建業(yè)立足鄭州、向河南其他城市擴張，沒有問題。但要以鄭州為圓心、向別的省擴展，很可能會遇到瓶頸，因為在全國來看，鄭州的號召力并不強。濟南、太原的老百姓憑什么要相信一家河南來的房產(chǎn)商呢？”

　　除了10年后可能遇到的瓶頸外，還有一個現(xiàn)實問題擺在胡葆森面前：如果那些全國性的地產(chǎn)大佬們也來河南呢？根據(jù)萬科2009年5月的銷售簡報，其新增加的8個項目，只有一個在一線城市，其余全部在二、三線城市。而綠地、綠城已經(jīng)在鄭州開發(fā)了不少項目。

　　不過，胡葆森對此卻并不在意：“如果萬科來河南，這里的市場可能只是它的百分之一；但河南卻是建業(yè)的百分之百。”言下之意，大家重點不同，發(fā)力的程度也不會一樣。2008年，建業(yè)在河南房地產(chǎn)市場的占有率為5.1%。

　　而且，在胡葆森看來，全國大佬們要來河南，攔是攔不住的：“中國的主流地產(chǎn)商是在2003年‘8.31’大限之后形成的。由于土地成本的上升，一線城市的開發(fā)商會向二線城市轉(zhuǎn)移，二線的向三線轉(zhuǎn)移……這一輪調(diào)整要歷經(jīng)10年，大概到2012年左右結(jié)束。最后留在一線城市的開發(fā)商將都是有外資背景的——在這個行業(yè)，一切都是資本在主導(dǎo)、推動?！?br />
　　《2009年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》印證了這種判斷：二線城市銷售額的冠、亞軍，是兩家大型全國化房企：萬科和中海；而三、四線城市銷售榜的前三甲，則是起步于廣州、杭州這樣一、二線城市的地產(chǎn)商：碧桂園、綠城和雅樂居。

　　有觀點認為，未來將有兩種地產(chǎn)企業(yè)活得最好：一種是大而強的，像萬科、中海、華潤置業(yè)。第二種是精而專的。他們或者專精于某一種產(chǎn)品，比如萬達專做商業(yè)地產(chǎn)；或者專精于某一種形態(tài)，比如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)；或者專精于某一個區(qū)域。

　　顯然，胡葆森要做的就是“專精于某一個區(qū)域”：“我們專注于一個區(qū)域，這個區(qū)域不斷在放大，但這種放大必須是一個水到渠成的過程，在當?shù)厥袌鲞_到飽和的時候，讓它自然地外延?！?br />
　　不過，專注于某一個區(qū)域，雖然容易“做深做透”，風險相對也更集中。這個道理很簡單，就是經(jīng)濟學(xué)中的“不要把雞蛋放在一個籃子里”，而且“區(qū)域地產(chǎn)畢竟不是主流，雖然他們短時期內(nèi)可以在某一個區(qū)域里擁有最高的市場占有率、最好的品牌號召力，但很難進一步做大。如果不跨出區(qū)域、做全國布局，未來肯定會遇到發(fā)展的天花板?！睏罴t旭這樣評價。

“最累”的地產(chǎn)商

　　他坦言自己活得“并不瀟灑”。他與王石、馮侖一起，并稱“地產(chǎn)三君子”。

　　“中國的地產(chǎn)商是最累的，因為行業(yè)配套程度低。在美國，地產(chǎn)商不需要到處找錢，只要有好項目，馬上就會有錢來找你。而中國不一樣，我們得自己去找錢、去找能配合的建筑商，還得隨時防范政策風險。”

　　基于這種認識，胡葆森曾給斯坦福投資基金的亞洲區(qū)總經(jīng)理張震分析：中國現(xiàn)在5萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，最后能進入投資視野的不會超過100家，而你肯拿錢投資的不會超過10家。“不能獲得資本通道，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)只能在邊緣掙扎，隨時可能倒閉?！?br />
　　正因為這種生死考驗，中國的房地產(chǎn)商可能會使用比別人更多的手段與招數(shù)。于是，有人調(diào)侃說，房地產(chǎn)這個行業(yè)里沒有好人，即使是好人，看上去也像壞人。

　　面對這種觀點，胡葆森替地產(chǎn)商們打抱不平：“開發(fā)商是有一些問題，但要客觀地來看?！?br />
　　王石在建業(yè)上市后曾表示，“此次建業(yè)成功上市，不僅僅是建業(yè)本身的影響力，也是建業(yè)創(chuàng)始人胡葆森先生個人魅力得到社會認可的結(jié)果”。

　　胡葆森是一個憂患意識很強的人，他坦言自己活得“并不瀟灑”。這個“不瀟灑”的人與王石、馮侖一起，并稱“地產(chǎn)三君子”。他為全體地產(chǎn)商的命運擔憂。

　　6年前，胡葆森曾參觀順馳，并與孫宏斌聊了一整天。那時候，順馳已經(jīng)有走出天津、向全國擴張的想法了，胡隱隱覺得，順馳面前有潛伏著的風險。但沒想到，危機來得這樣快。盡管很累，胡葆森卻沒打算借助政府的力量。他說，自己可能是跟當?shù)卣燥堊钌俚钠髽I(yè)家。

　　在建業(yè)成立10周年的晚宴上，胡葆森介紹來賓，第一個介紹的是10年前就已下臺的一位老處長——那是當年鼓勵他下海的人，接下來是朋友，然后是自己的母親，最后才介紹在任的市長、書記。這個細節(jié)讓馮侖印象特別深刻，他對“老胡”的評價是：待人很寬，做人很厚，立意很高。

　　朋友口中的“老胡”是個念舊的人。他的手機是幾年前的款式、黑白屏的；反反復(fù)復(fù)讀的書是20年前版本的《菜根譚》。據(jù)說，從創(chuàng)業(yè)以來，“老胡”從來沒有開除過一個員工。
這樣的“老胡”，不愿輕易評價自己的企業(yè)：“評價建業(yè)，還要再等3年。等我們20周年的時候吧。”

“沒感到太大的沖擊”

　　是不是真正復(fù)蘇了？三季度的數(shù)字非常重要。

　　《英才》：最近兩三個月，房地產(chǎn)行業(yè)以匪夷所思的速度重新“火”了起來。你怎么看？

　　胡葆森：中國經(jīng)濟深層次的矛盾沒有解決：第一是增長方式的問題；第二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題。這兩個問題是30年中積累下來的，不可能在短時間內(nèi)得到解決。既然這些問題沒解決，房地產(chǎn)的表現(xiàn)就不是建立在改善后的宏觀經(jīng)濟的基礎(chǔ)上取得的健康的、良性的增長。

　　現(xiàn)在只能說是信心的恢復(fù)——觀望的人又開始買房了，投資客也進來了。所謂的復(fù)蘇就是在這種局面下造成的。至于是不是真正復(fù)蘇了？三季度的數(shù)字非常重要。

　　《英才》：建業(yè)2007年和2008年上半年都沒有大筆投資，直到2008年下半年才重新開始投資。你的判斷依據(jù)是什么？

　　胡葆森：任何行業(yè)都有自己的周期，房地產(chǎn)的周期可能是5年一次或者七八年一次。要是在最高的時候買地、最低的時候賣房，點就踩錯了。要反過來，應(yīng)該盡量做到在去年那種形勢下多買一點地，明年或后年好的時候再賣房。

　　《英才》：看去年的年報，所有在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，建業(yè)的業(yè)績是最好的。

　　胡葆森：只能說是增長情況最好的。因為我們2007年的基數(shù)小，所以2008年的增長率很高。對于企業(yè)來說，某一年的增長率很高，并不能說明什么問題，關(guān)鍵在于能不能保持穩(wěn)定增長。

　　《英才》：那么，如何才能保持長期穩(wěn)定增長呢？

　　胡葆森：現(xiàn)在，我們的目標市場是18個地級城市。但有些城市已經(jīng)沒有土地了，那現(xiàn)在要做的，就是在市場空白的城市趕緊補充土地，否則團隊和市場就沒有產(chǎn)品可做了。建業(yè)跟其他企業(yè)不太一樣。我們的戰(zhàn)略聚焦于在一個區(qū)域內(nèi)，這個區(qū)域恰好是房地產(chǎn)發(fā)展比較平穩(wěn)的區(qū)域，沒有大起大落，所以我們的經(jīng)營一直處在比較平穩(wěn)的狀態(tài)。去年最差的時候也沒有停止投資，前年最好的時候也沒有瘋狂擴張。

　　《英才》：在房價飛速上漲的過程中，對開發(fā)商來說，建房成本中各部分的比例有沒有發(fā)生變化？

　　胡葆森：沒有太大變化，50%-60%的錢還是落入了政府的口袋。這不光包括土地成本、開發(fā)商和買房者交的稅，就說建筑用的鋼材，在進入工地前，政府就已經(jīng)掙了一筆——鋼廠的稅收。

　　《英才》：目前很多一線城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)價格倒掛的現(xiàn)象，你對未來幾年中商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有什么樣的判斷？

　　胡葆森：現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)的模式一般是持有而非銷售，持有的話，一般前3年是不賺錢的，要“養(yǎng)”，3年之后才開始賺錢。但現(xiàn)在主要的資金渠道——銀行貸款，大都是一年、兩年期的，還沒等賺錢呢，就已經(jīng)被催著還款了。

　　國內(nèi)支撐商業(yè)地產(chǎn)的金融工具太少了。房地產(chǎn)信托剛剛開始，房地產(chǎn)基金主要還是以外資為主、人民幣的房地產(chǎn)基金很少，產(chǎn)業(yè)基金也才剛開了個口子，再加上公司債和企業(yè)借款，這些配套發(fā)展起來了，商業(yè)地產(chǎn)才有可能真正發(fā)展起來。

　　《英才》：據(jù)說你當年在香港炒樓花時，借了朋友幾十萬塊錢，當時為什么敢冒這么大的風險？

　　胡葆森：那也算是逼上梁山吧，沒辦法。那時候香港有3000家中資企業(yè)，做貿(mào)易根本賺不到錢。那時剛好趕上香港樓市的一個高潮期，我就借了幾十萬，買了兩套房，后來一看，房價升得很厲害，就又去借，前后大概一共借了一兩百萬，買過十來套房子。因為是1比9的杠桿，拿100萬可以買1000萬的房子，所以，房價一漲，賺得很快，兩三年就賺了兩三千萬。

　　《英才》：你是一個風險偏好型的人嗎？

　　胡葆森：其實那時候是沒有風險的。因為房價在一段時期內(nèi)會一直上漲。一個浪頭過去，至少有兩三年時間。我肯定會在這兩三年內(nèi)把房子都賣掉，不會等它跌下來再去賣。當然，這種機會不是經(jīng)常有的。在我記憶中，從1991年到現(xiàn)在，除了我趕上的那一波，還有就是1996年左右出現(xiàn)過一次，比較短暫，大概只有一年時間。然后就是2007年了。

　　《英才》：建業(yè)成立17年來，經(jīng)歷過的最冷的冬天在什么時候？

　　胡葆森：1993年下半年到1997年底的那一輪調(diào)整。那一次調(diào)整的時間比較長，地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模也小，市場剛剛開始發(fā)育，而且當時建業(yè)剛剛成立，耐寒的能力不強。你看我頭發(fā)都白了，就是在那個時期熬的。這次的冬天(2008年)雖然也很冷，但我們上市了，剛拿了不少錢，耐寒能力提高了，所以沒感到太大的沖擊。