自開展住房商品化改革以來，我國在住房建設(shè)的規(guī)模和質(zhì)量方面取得了顯著成效，2013年商品住房成交規(guī)模達(dá)11.5億平方米。然而，在居民住房水平得到較大改善的同時(shí)，我國商品住房價(jià)格持續(xù)上漲，保障性住房供給規(guī)模不足、供給結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致中低收入者的居住問題長期得不到有效解決。在此背景下，小產(chǎn)權(quán)房由于巨大的價(jià)格優(yōu)勢在全國迅速發(fā)展，根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的調(diào)研報(bào)告，1995—2010年，我國小產(chǎn)權(quán)房竣工面積總量為7.6億平方米，占城鎮(zhèn)住房竣工面積的8%。隨著政府有關(guān)部門在全國范圍內(nèi)加強(qiáng)對小產(chǎn)權(quán)房開展清理工作，小產(chǎn)權(quán)房已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，而如何處理小產(chǎn)權(quán)房也已成為小產(chǎn)權(quán)房問題的焦點(diǎn)。

      長期以來，小產(chǎn)權(quán)房問題因其影響的雙重性和涉及問題的復(fù)雜性而處于制度性約束缺失的狀態(tài)。首先，小產(chǎn)權(quán)房的影響是雙重的，既有侵害國家土地收益、擾亂住房市場供求秩序與存在安全隱患等負(fù)面影響，又存在著緩解城市居民住房需求壓力、抑制房價(jià)過快上漲、增加農(nóng)民收益等方面的積極影響。其次，小產(chǎn)權(quán)房涉及的問題較復(fù)雜，不僅涉及國家的土地和住房政策，更關(guān)系著億萬居民的切身利益，如何處理小產(chǎn)權(quán)房是事關(guān)國計(jì)民生的重要問題。然而，目前我國針對小產(chǎn)權(quán)房尚未有明確而細(xì)化的治理措施，導(dǎo)致近年來小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)屢禁不止，對小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)范治理造成了較大制約。為此，我建議在堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地制宜原則的基礎(chǔ)上，從以下幾方面著手，盡快完善小產(chǎn)權(quán)房處理政策，規(guī)范引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房治理，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問題。  

      一、完善相關(guān)政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房治理于法有據(jù)。  

      小產(chǎn)權(quán)房問題的本質(zhì)在于我國城鄉(xiāng)分割的二元土地制度。按照我國《土地管理法》規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，該規(guī)定意味著集體土地入市必須經(jīng)統(tǒng)一征收為國有土地方可進(jìn)行建設(shè)，而十八屆三中全會(huì)明確提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，加快農(nóng)村土地改革，導(dǎo)致現(xiàn)有土地管理法規(guī)與改革方向不一致的現(xiàn)象。  

      小產(chǎn)權(quán)房是利用農(nóng)民集體土地建設(shè)的居民住房，按照現(xiàn)行的土地管理制度，小產(chǎn)權(quán)房的存在確是一種違法現(xiàn)象。然而，小產(chǎn)權(quán)房在緩解住房壓力等方面發(fā)揮了重要作用，有其存在的合理性，同時(shí)也符合十八屆三中全會(huì)土地改革精神，建議盡快完善《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，修改“城市的土地屬于國家所有”的相關(guān)規(guī)定，加快落實(shí)十八屆三中全會(huì)提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的要求，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”，破除小產(chǎn)權(quán)房治理的法律障礙。  

      二、全面清查小產(chǎn)權(quán)房，制定合理的分類處理政策。

      在小產(chǎn)權(quán)房的治理上，全都拆除或全都合法化兩個(gè)極端都走不通。建議在全面摸清小產(chǎn)權(quán)房的類型、數(shù)量等情況的基礎(chǔ)上，對存量小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對待，對其進(jìn)行價(jià)值重估，分類處理。把部分符合城市規(guī)劃和質(zhì)量安全的存量小產(chǎn)權(quán)房，通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，按照重估價(jià)格進(jìn)行優(yōu)惠行補(bǔ)繳各種稅費(fèi)后，補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證，使其享受商品房待遇；而對一些非法占用耕地、嚴(yán)重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房，采取強(qiáng)制拆除的辦法。采取分類處理的措施，能夠在保證在國家對小產(chǎn)權(quán)房不放松的政策環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)與十八屆三中全會(huì)加大土地改革和土地流轉(zhuǎn)的要求相一致。由于小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模較大，影響范圍較廣，對于小產(chǎn)權(quán)房的處理，如果采取全部拆除的的辦法，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較大；而將所有存量小產(chǎn)權(quán)房全部合法化，將有可能再度出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)熱潮。

      三、加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，對違法違規(guī)行為追責(zé)。

      小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的迅速擴(kuò)大既是城市居住成本持續(xù)上升、保障性住房供給不足的背景下中低收入居民的無奈之舉，同時(shí)也是相關(guān)監(jiān)管部門執(zhí)法不嚴(yán)導(dǎo)致的負(fù)效應(yīng)。

      按照我國目前的住房建設(shè)和土地管理制度，城市住房在建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)都需要政府相關(guān)部門的審核。而根據(jù)目前國土資源部、住建部所掌握的情況，部分小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已獲得政府職能部門頒發(fā)的“一證”，個(gè)別項(xiàng)目甚至擁有“三證”，存在地方有關(guān)職能部門為小產(chǎn)權(quán)房“違規(guī)發(fā)證”的情況，建議進(jìn)一步加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督力度，堅(jiān)決制止取締新增小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，對違規(guī)向小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可證、發(fā)放施工許可證、銷售許可證等手續(xù)的，要追究相關(guān)人員的責(zé)任。同時(shí)要對監(jiān)管不力，失職瀆職的相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)厲問責(zé)，切實(shí)改變目前小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目執(zhí)法不嚴(yán)、監(jiān)督不到位、違規(guī)發(fā)證的現(xiàn)象。